Jakie błędy czy niedopatrzenia ubezpieczeniowe popełniają dealerzy przy nabywaniu nieruchomości?
Tomasz Toroń: Dealer, który dokonuje zakupu, stosuje zwykle ubezpieczenie po cenie zakupowej, przez co później – w razie nieszczęścia – nie starcza mu pieniędzy na odbudowę swojego mienia. W praktyce bowiem cena transakcyjna nigdy nie będzie pokrywać realnej wartości odtworzeniowej nieruchomości. To w mojej ocenie najczęściej popełniany błąd, który może spowodować później, że ze strony ubezpieczyciela pojawi się duża „niedopłata”.
Dlatego zawsze, ubezpieczając przejmowany majątek, robimy to od rzeczywistej wartości odtworzeniowej, a nie ceny transakcyjnej?
TT: Tak, zgadza się. Dla określenia wartości odtworzeniowej, czyli sumy, za którą moglibyśmy dzisiaj wybudować od zera identyczną nieruchomość, wystarczą nam w zasadzie dane na temat powierzchni użytkowej obiektu dealerskiego. Z kolei ceny transakcyjne to… ceny transakcyjne. Mają zupełnie inne odniesienie. Wyłącznie sumy ubezpieczeniowe decydują o tym, czy ubezpieczyciel zapłaci nam co do złotówki za koszty związane z robocizną, materiałami czy, mówiąc najogólniej, całym przedsięwzięciem budowlanym – i to już po cenach z dnia szkody.
Bartosz Osiadło: Dla najemcy idealnym rozwiązaniem jest polisa OC z sumą gwarancyjną równą wartości odtworzeniowej budynku.
Bartosz Osiadło: Dodajmy, że stan techniczny obiektu z definicji nie wpływa na wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniowa, zgodnie z rozumowaniem ubezpieczyciela, musi odzwierciedlać, za ile możliwa jest odbudowa obiektu. Ubezpieczyciel nie będzie płacił za „używane” cegły, tylko dostarczy nowe. Dlatego musimy wziąć pod uwagę całkowitą cenę za odbudowę. Kupowanie starego obiektu i nieubezpieczenie go jak nowego to kategoryczny błąd. W polisach wartością odtworzeniową są pieniądze, które nie uwzględniają żadnego stopnia zużycia: wszystko ma być nowo wybudowane, zgodnie z dzisiejszym rynkiem budowlanym i wykorzystaniem nowych materiałów po aktualnych cenach.
O czym jeszcze mogą nie wiedzieć przy dokonywaniu inwestycji dealerzy?
TT: Zdarzają się sytuacje, w których obiekt dealerski jest już na tyle stary, że nie odpowiada do końca wymogom prawa budowlanego, które funkcjonują obecnie – nawet jeśli samo pozwolenie na użytkowanie pozostaje w mocy. Dlatego pracownicy działów nowych inwestycji oraz technicznego dealerstw powinni rozumieć, że będzie trzeba później prawidłowo zabezpieczyć obiekt pod kątem elementów, na które zwracają uwagę ubezpieczyciele. Chodzi na przykład o zabezpieczenia przeciwpożarowe, które mają zapewniać możliwość bezpiecznej ewakuacji. To podstawa. Ale firmy ubezpieczeniowe oczekują czasem ponadnormatywnych zabezpieczeń. Rynek ubezpieczeniowy dzieli się na ubezpieczycieli, którzy mają dla branży dealerskiej podstawowe – wynikające z przepisów prawa – wymagania, ale są też ubezpieczyciele bardziej prewencyjni czy rygorystyczni. Ci drudzy z automatu wymagają dla większości lokalizacji dealerskich dodatkowych rzeczy, jak choćby systemu alarmowego sygnalizacji pożaru czy alarmu przeciwkradzieżowego.
Tomasz Toroń: O tym, czy ubezpieczyciel zapłaci nam w pełni za koszty związane z odbudową obiektu, decydują sumy ubezpieczeniowe, a nie wartość transakcji.
BO: I tu pojawia się kolejny problem. Kiedy dealer przygotowuje projekt nowej budowy, to przychodzą do niego przedstawiciele firm, które specjalizują się w zakresie przepisów przeciwpożarowych. Często używa się wówczas nieprawdziwego argumentu handlowego: „dealerze, zainwestuj w system sygnalizacji pożaru [co dla obiektu o powierzchni użytkowej 1500 m² oznacza koszt rzędu 250 tys. zł], bo tak zapewnisz sobie o 30 proc. niższą stawkę na ryzyko pożarowe”. Ale to tylko chwyt marketingowy, ponieważ założenie dodatkowych zabezpieczeń przez dealera co najwyżej rozszerza listę potencjalnych towarzystw ubezpieczeniowych zainteresowanych współpracą, natomiast o stawce za ryzyko decydują uwarunkowania rynkowe i przebieg szkodowy klienta. Dlatego gdy dealer montuje ponadstandardowe zabezpieczenie, działa wyłącznie prewencyjnie, pod kątem szybszego „zauważenia” niebezpieczeństwa. Mało tego, jeśli już zamontujemy sygnalizację pożaru – i ubezpieczyciel, bazując na tym, akceptuje ryzyko – ale w chwili wystąpienia szkody system nie będzie działał prawidłowo, to może stać się to podstawą do odmowy wypłaty odszkodowania ze strony ubezpieczyciela.
Z drugiej strony są też generalni wykonawcy, którzy mówią, że trzeba spełnić tylko podstawowe parametry pożarowe. Przekonują, że ubezpieczyciel nie będzie dyskutował z jakością wykonania, skoro zostały spełnione podstawowe normy. To również nieprawda, bo tego rodzaju pójście po linii najmniejszego oporu może nam w praktyce przysporzyć problemów.
Przejdźmy teraz do wynajmu. Panuje przekonanie, że skoro dealer tylko wynajmuje obiekt, to nie ma sensu, aby samodzielnie ubezpieczał „mury”.
BO: To dużo bardziej skomplikowane. Jeśli dealerowi, który wynajmuje obiekt, zostanie przypisane na przykład sprawstwo szkody albo przyczynienie się do jej powstania, ubezpieczyciel, owszem, zapłaci właścicielowi budynku za jego uszkodzenie, ale później zwróci się z regresem do dealera, będącego najemcą, z prośbą o zwrot tych pieniędzy. Dlatego idealnym rozwiązaniem, które opiera się na konkretnym programie ubezpieczeniowym, jest model, w którym najemca posiada w swojej polisie OC sumę gwarancyjną równą – znowu – wartości odtworzeniowej budynku. Wówczas w razie szkody nie zabraknie mu pieniędzy dla ubezpieczyciela, który z pewnością upomni się o swoje.
A co z mieniem klienta, na przykład autami zostawionymi w serwisie? Klient w wypadku szkody zgłasza się przecież z roszczeniem do najemcy, a nie właściciela budynku.
TT: Sprawa między właścicielem nieruchomości a jej najemcą, z uwagi na brak doregulowania ustaw, nie jest zupełnie jasna. Dlatego gdy dealer wynajmuje jeden obiekt na przykład 15 lat, zdarza się, że spadają na niego nawet takie obowiązki, jak konserwacja budynku czy przeglądy budowlane. Z punktu widzenia odpowiedzialności najemcy działa tu zatem coś w rodzaju zasiedzenia. Dlatego bardzo ważne, by dealerzy szczegółowo określili w umowie najmu, co stanowi obowiązki jednej, a co drugiej strony. Tymczasem prawnicy często nie biorą w ogóle pod uwagę takich rzeczy, przez co później stają się one kulą u nogi procesu likwidacyjnego.
Jak rozumiem, dobra polisa OC najemcy, o której mówiliśmy wcześniej, załatwi również sprawę ochrony mienia klienta?
TT: Co do zasady tak, ale podam przykład. Mieliśmy zdarzenie pożarowe u współpracującego z nami dealera – zapaliło się auto klienta zaparkowane na parkingu zewnętrznym przy bramie wjazdowej do serwisu. To był samozapłon, w efekcie którego ogień przeniósł się na kilka samochodów dostawczych stojących obok, a w dodatku na ścianę serwisu. Nasze programy ubezpieczeniowe umożliwiają ułożenie różnych scenariuszy: likwidujemy wszystko z polisy majątkowej bądź likwidujemy z niej tylko mienie należące do dealera, a poszkodowanym przedstawiamy polisę OC. Zdarza się natomiast, że firmy leasingowe, będące właścicielami pojazdów, które na przykład spłonęły, nie godzą się na likwidację szkody z polisy majątkowej dealera, tylko „spychają” odszkodowanie na polisę AC. Konkluzja jest więc taka, że muszą być rozpatrywane scenariusze szkodowe z uwzględnieniem ubezpieczenia mienia od wszystkich ryzyk oraz ubezpieczenia OC działalności. A gdy mamy przeciwstawne interesy – interes właściciela i interes najemcy, to pojawiają się jeszcze dodatkowe scenariusze, które trzeba zabezpieczyć odpowiednio wysokimi sumami, na przykład gwarancyjnymi.
Poruszmy jeszcze temat kradzieży aut. Jak dealerzy mogą się przed nimi zabezpieczyć?
TT: Pamiętajmy, że kwestie związane z zabezpieczeniami przeciwkradzieżowymi nie są wymagane przepisami prawa. Wszystko podlega ustaleniom między dealerem a ubezpieczycielem. Jedyna rzecz, która jest normowana przepisami prawa, to zabezpieczenia gotówki, ale nie aut. Dlatego „przeciwkradzieżówkę” rozwiązujemy na podstawie swoich klauzul, które mają spełnić jedną podstawową zasadę: dealer ma dostać pieniądze za każdy pojazd, niezależnie, w jakiej części lokalizacji podczas kradzieży znajdowało się auto i jak było wówczas zabezpieczone. Ważną kwestią pozostaje prawidłowe opisanie pewnych rzeczy i wyznaczenie odpowiedniego poziomu franszyzy redukcyjnej, czyli kwoty bądź wartości procentowej, o którą każdorazowo obniża się wysokość wypłacanego odszkodowania. Za pojazd stojący poza ogrodzeniem bez żadnego nadzoru, kamery, z kluczykami w środku itd. franszyza redukcyjna jest duża. Ale kiedy dochodzi do kradzieży prawidłowo zabezpieczonego auta, franszyza jest już symboliczna, co zapewnia znacznie większe odszkodowanie. O każdej sytuacji i wyważeniu każdego argumentu warto zawsze rozmawiać ze swoim brokerem.
